מהי גרירת משכנתא? למי זה מתאים? מתי כדאי לעשות גרירת משכנתא וכיצד התהליך מתבצע? מדוע כדאי גם לכם לעשות גרירת משכנת בעזרת המומחים של פריים משכנתאות? גרירת משכנתא היא העברה של השעבוד הקיים על נכס אחד לנכס אחר, בדרך כלל מבצעים את התהליך כאשר רוכשים דירה חדשה אך עדיין יש משכנתא על הדירה הישנה. יש קריטריונים שונים להעברת השעבוד מנכס אחד לנכס אחר, ויש הבדלים משמעותיים בין גרירת המשכנתא אותה לקחתם מהבנק לבין התהליך שיש לבצע כאשר גוררים משכנתא מכספי המדינה, כלומר הלוואה לזכאים של משרד הבינוי והשיכון.
למי ומתי כדאי לעשות גרירת משכנתא
אם אתם מתכננים לעבוד לדירה חדשה ואתם עדיין משלמים משכנתא על הדירה הנוכחית בה אתם מתגוררים, כדאי לכם לבדוק את האפשרות לגרירת ההלוואה הקיימת לצורך רכישת הדירה החדשה אליה אתם מתכננים לעבור, אך עליכם לקבל הסכמה מהבנק והגרירה נתונה לשיקולי האשראי ולקריטריונים שונים המקובלים בבנק. לכן, רגע לפני שאתם מתחילים לפנות לבנקים השונים כדי לקחת הלוואה לרכישת הדירה החדשה, עליכם להחליט מה לעשות עם המשכנתא הנוכחית על הדירה בה אתם גרים כיום, כמובן אם יש בבעלותכם דירה כזו. אם תכננתם למכור את הדירה הנוכחית אך יש עליה משכנתא, עליכם להסיר את ההלוואה הקיימת בעת מכירת הנכס, ויש מספר אפשרויות לעשות זאת. זו החלטה פיננסית לא פשוטה מאחר ועליכם להתייחס ליתרת המשכנתא שיש על הדירה הנוכחית, לתנאי המשכנתא שלקחתם כדי לרכוש את הדירה הקיימת, לרבות מסלולים, ריביות, הצמדות וגובה ההחזר החודשי. כמו כן, יש להתייחס נכון לקנסות ולעמלות פירעון מוקדם שעליכם לשלם לבנק בהתאם לחוזה המשכנתא שלקחתם.
יש לציין כי בפניכם קיימות שתי אפשרויות עיקריות לגרירת משכנתא:
- גרירה של משכנתא ישנה לדירה החדשה – אפשרות זו מתאימה אם רכשתם כבר נכס חדש. במקרה זה תוכלו לגרור את ההלוואה שלקחתם לרכישה הדירה הישנה לנכס החדש. כדאי לדעת כי במצב של גרירת ההלוואה מנכס ישן לנכס חדש באותו הבנק, המשכנתא לא תשתנה מבחינת מסלולים, ריביות, תקופת החזר וכיוצא בזה, למעט מקרים של לווים שלקחו משכנתא בתנאי זכאות. אם לקחתם משכנתא לזכאים יש לבדוק את הקריטריונים והתנאים על פי הוראות עדכניות של משרד הבינוי והשיכון, ובמצבים מסוימים תנאי ההלוואה ישתנו. בנוסף, אתם יכולים להגיש בקשה כדי לקבל משכנתא לרכישת הדירה החדשה.
- גרירת המשכנתא הישנה לערבות בנקאית או לפיקדון בבנק – אם מצאתם קונה לדירה הישנה בה אתם מתגוררים כיום, אך עדיין לא מצאתם או רכשתם דירה חדשה, יש שלב ביניים בתהליך הגרירה של המשכנתא הקיימת. הבנק יכול להציע לכם לגרור את המשכנתא הקיימת כנגד פיקדון שיתנהל בבנק, כל עוד אתם לקוחות בעלי חשבון בבנק. אם אין לכם חשבון בבנק תוכלו לגרור את המשכנתא כנגד ערבות בנקאית או כנגד פיקדון אותו פותחים בבנק ממנו לקחתם את המשכנתא.
חשוב להבין כי הפיקדון הזמני או הערבות הבנקאית נועדו להחליף באופן זמני את הדירה הנוכחית שלכם כבטוחה לבנק. כלומר, ההלוואה הקיימת ממשיכה לחיות גם כאשר אין לכם נכס כמו דירה המשועבדת לטובת הבנק לצורך הבטחת המשכנתא. יש לכך משמעות חשובה עבורכם מאחר ואתם תמשיכו לשלם את תשלומי ההחזר של המשכנתא ללא שינוי וכרגיל, ורק לאחר שתרכשו דירה חדשה תוכלו לפנות לבנק כדי לבדוק אפשרות לשחרר את הכסף בפיקדון או בערבות בנקאית ולשלם באמצעותו עבור רכישת הדירה החדשה, ובמקביל עליכם לשעבד את הנכס החדש לטובת הבנק.
אנחנו בפריים משכנתאות ופיננסים ממליצים לכם עוד לפני הנעת התהליך למכירת הדירה הישנה ורכישת הנכס החדש ליזום פגישה בבנק ממנו לקחתם משכנתא כדי לברר מה נדרש ומהם הקריטריונים לגרירת המשכנתא הקיימת. מומלץ לברר את הקריטריונים והתנאים לגרירת המשכנתא גם אם רק מכרתם את הדירה הנוכחית ועדיין לא רכשתם דירה חדשה. כדאי לדעת כי אם רכשתם דירה חדשה לפני מכירת הדירה הישנה – אתם מוגבלים בזמן למכור את הדירה הנוכחית כדי לקבל הטבה במס הרכישה. בנוסף, עליכם לברר בבנק אילו ביטחונות הוא דורש ומכיר בהם, מהן העמלות הקשורות לגרירת משכנתא, אילו הוצאות כרוכות בתהליך זה וכמה זמן זה לוקח.
אנחנו בפריים משכנתאות ופיננסים ממליצים לכם עוד לפני הנעת התהליך למכירת הדירה הישנה ורכישת הנכס החדש ליזום פגישה בבנק ממנו לקחתם משכנתא כדי לברר מה נדרש ומהם הקריטריונים לגרירת המשכנתא הקיימת. מומלץ לברר את הקריטריונים והתנאים לגרירת המשכנתא גם אם רק מכרתם את הדירה הנוכחית ועדיין לא רכשתם דירה חדשה. כדאי לדעת כי אם רכשתם דירה חדשה לפני מכירת הדירה הישנה – אתם מוגבלים בזמן למכור את הדירה הנוכחית כדי לקבל הטבה במס הרכישה. בנוסף, עליכם לברר בבנק אילו ביטחונות הוא דורש ומכיר בהם, מהן העמלות הקשורות לגרירת משכנתא, אילו הוצאות כרוכות בתהליך זה וכמה זמן זה לוקח.
נקודות חשובות עבורכם:
- תהליך גרירת משכנתא מחייב אתכם לקבל הלוואה מחדש, על כל המשתמע מכך.
- אם ערך הדירה החדשה גבוה יותר משווי הדירה הישנה, ברוב המקרים תקבלו אישור יחסית מהיר לגרירת המשכנתא.
- תהליך הגרירה של משכנתא כרוך בביורוקרטיה, בלא מעט טרטורים ויש גם עלויות שעליכם לדעת מראש כדי לקבל החלטה נכונה ומשתלמת כלכלית.
- תהליך הגרירה של משכנתא מורכב לכן מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי הניתן על ידי יועץ משכנתאות פרטי, ואין להסתמך רק על הייעוץ החינמי של יועץ המשכנתאות בבנק מאחר והוא מייצג את האינטרסים של המעסיק שלו.
- גרירה משכנתא לנכס חדש תחייב אתכם באם תזדקקו להגדיל את המשכנתא לטובת הרכישה לקחת את המשכנתא הנוספת באותו הבנק ממנו לקחתם את המשכנתא הראשונה, ובעצם תהיו "שבויים" של הבנק מאחר ולא יהיה לאותו בנק אינטרס לתת לכם ריביות טובות במשכנתא החדשה ומאידך לא תוכלו לקבל משכנתא מבנק אחר שלא יהיה מוכן להירשם בדרגת אזהרה שנייה, כך שמהלך של גרירה עלול להיות בעוכריכם.
באופן כללי, אם מכרתם את הדירה הישנה ועדיין לא רכשתם דירה חדשה, הבנק לא יכול להעביר את המשכון לנכס אחר, ובמקביל הקונה מתחיל לשלם עבור הדירה שהוא רכש מכם והוא מעוניין להסיר את השעבוד אך אתם מעדיפים לא לסגור את ההלוואה כדי שלא לאבד את התנאים הטובים של המשכנתא שלקחתם. לכן, הפתרון המומלץ הוא לגרור את המשכנתא לערבות בנקאית או לפיקדון. במצב זה, הקונה מעביר את הכסף ישירות לבנק שמחזיק את המשכנתא, ועליכם להמשיך לשלם את תשלומי ההחזר מידי חודש, וברוב המקרים הבנק ידרוש תוספת של 10-5 אחוזים מערך המשכנתא לצורך ביטחון.
אם לקחתם משכנתא בתנאים לא טובים אין טעם להיכנס לתהליך המורכב של גרירת המשכנתא. עדיף לפרוע את ההלוואה הקיימת, לעשות מכרז חדש מול הבנקים, לשפר תנאים ולבחור משכנתא זולה וטובה יותר.
כמה זמן לוקח תהליך הגרירה של משכנתא
משך הזמן לגרירת משכנתא משתנה ממקרה למקרה, בדרך כלל התהליך נמשך כחודש ימים, אך יש מקרים מורכבים הנמשכים מספר חודשים ואפילו שנה. משך התהליך מושפע בין השאר ממאפייני העסקה, כאשר עסקאות של תושבי חוץ וכן עסקאות כמו נחלה ובניית עצמית דורשות יותר זמן בהשוואה לעסקה רגילה של רכישת דירה חדשה. אם רכשתם כבר דירה חדשה התהליך צפוי להיות קצר, אך במצבים שבהם יש הפרש בין זמן המכירה והקנייה, התהליך מורכב יותר ולכן נדרש יותר זמן לבצעו.
טיפים לגרירת משכנתא
- גרירת משכנתא ניתן לבצע רק בבנק בו קיימת המשכנתא הנוכחית, לכן אתם לקוחות שבויים של הבנק וחשוב במקביל לבדוק מול בנקים אחרים אם משתלם לפרוע את ההלוואה הקיימת ולקחת משכנתא בתנאים טובים יותר.
- יש לקבל אישור עקרוני מהבנק.
- התהליך המורכב כרוך בביורוקרטיה לא קטנה, חשוב לשמור על סדר וארגון, לאגד את כל המסמכים בתיקייה אחת, לרשום הנחיות ודרישות שהבנק מציב ואין לוותר על ייעוץ פרטי.
- אם מחיר הדירה החדשה נמוך משווי הדירה הישנה, הבנק עשוי לסרב לבקשתם לגרור משכנתא.
- חלק מהבנקים למשכנתאות דורשים תוספת של 10-5 אחוזים מהון עצמי המהווה תנאי לגרירה.
תהליך גרירת משכנתא בעזרת פריים משכנתאות
מומלץ לעשות גרירת משכנתא דרכנו בגלל הידע, הניסיון והמקצועיות. התהליך מתחיל בהגשת בקשה לבנק עם כל המסמכים הנדרשים, קבלת אישור עקרוני מהבנק, צירוף מסמכים נוספים לפי דרישה, חתימה על הלוואה חדשה בהתאם לצורך וביצוע בפועל של הגרירה באמצעות שיעבוד הנכס החדש והסרת השעבוד מהדירה הישנה. צוות היועצים של פריים משכנתאות ילווה אתכם באופן צמוד לכל אורך תהליך גרירת משכנתא, לאחר בדיקת המקרה והמלצות מקצועיות האם כדאי לעשות את התהליך. היועצים שלנו יגבשו אסטרטגיה נכונה ומותאמת אישית עבורכם וישיגו את התנאים הטובים ביותר כדי לחסוך לכם עלויות רבות.
