קנסות במשכנתא

האם הקנסות במשכנתא פוגעים בכדאיות למחזור?

אחת השאלות איתה מתמודדים לווי משכנתאות כשהם מבקשים למחזר את המשכנתא שלהם היא, האם תשלום קנס על פירעון מוקדם של המשכנתא, פוגע בכדאיות של מחזור המשכנתא. במובן מסוים הדבר מזכיר את אותם קנסות ידועים על יציאה מעסקות סלולר שלא פעם גרמו לאנשים להישאר בחברה בה הם היו חתומים, למרות שהחבילה שלהם לא היתה משתלמת. ברגע שהקנסות הוסרו, התאפשר מעבר חופשי יותר בין החברות. הדבר נכון גם בשאלת מחזור המשכנתאות.

תחילה נסביר מה זה קנס על פירעון מוקדם ולמה הוא נועד, ולאחר מכן נסביר האם הוא פוגע בכדאיות של המחזור. הבנקים לוקחים מאיתנו מספר עמלות וקנסות על פירעון מוקדם או יציאה ממשכנתא. עמלות בנוסח, עמלה תפעולית על החזר המשכנתא, עמלה על אי הודעה מראש, עמלת מדד ממוצע (רק למשכנתאות צמודות מדד שהוחזרו לפני פרסום מדד הצרכנים), ועמלת היוון שהיא למעשה קנס על פירעון מוקדם.

העמלה האחרונה היא המשמעותית ביותר והיא זו שמשפיעה על כדאיות המחזור או תשלום מוקדם על משכנתא. בעמלה זו בוחן הבנק כמה שנים נשאר לנו עד לתשלום כל המשכנתא, איזו ריבית הוא מפסיד בתקופה זו, והסכום שיוצא, אותו אנחנו צריכים לשלם. הרעיון הוא שהבנק מחזיר לעצמו את מה שהוא מפסיד, כתוצאה מכך שהקדמנו את הפירעון או שינינו את המסלול. מבחינת הבנק זה הפסד כפול, הוא גם לא מקבל מאיתנו את הכסף וגם לא העביר את המשכנתא ללקוח שיכול היה לשלם לו את הריבית הזאת.

קנס משכנתא או מחזור משכנתא?

עכשיו לשאלה הגדולה, הוא קנס זה פוגע בכדאיות המחזור? התשובה לכך מתחלקת לשני רבדים. הרובד הכלכלי, הכספי, ולרובד הפסיכולוגי.

ברובד הכלכלי , צריך לבחון האם הסכום שאנחנו נשלם עולה על הסכום שנחסוך לאורך השנים מתשלום המשכנתא הממוחזרת. נניח ואנחנו צריכים קנס של שלוש אחוז ריבית שנתית למשך 15 שנה אך במקביל נחסוך סכום דומה או למעלה מזה, כי בחרנו במסלול אחר, אז זה משתלם לנו. מן הסתם, בשביל לדעת את זה, עלינו לבצע בדיקה וחישוב מדויק כמה כסף נשלם וכמה נחסוך. לשם כך אגב, רצוי להשתמש ביועץ משכנתאות חיצוני ומנוסה.

ברובד הפסיכולוגי זו שאלה מתי אנחנו משלמים ומה היכולות שלנו. ייתכן מאוד שעדיף לנו לא לבצע את המחזור כי אין לנו את האפשרות לשלם כעת, ואנחנו לא יכולים להיות בטוחים שלטווח הארוך, הוא באמת יקל עלינו. אם אנחנו מגיעים למסקנה שלטווח הארוך, בשלב מסוים המגמה תשתנה ונצליח ליהנות מחסכון, עדיף לנו בהחלט לשלם את הקנס ולמחזר את המשכנתא, עכשיו נספוג את זה אך עם הזמן זה יקל עלינו מאוד ונוכל לחסוך.

Tweet about this on TwitterShare on LinkedInShare on Google+Share on FacebookEmail this to someonePin on Pinterest