משכנתא למשפרי דיור

משפרי דיור בעולם המשכנתאות – מה צריך לדעת כדי לבחור במסלול המתאים ביותר?

כאשר מגיעים לנקודה שבה מחליטים לקדם את התא המשפחתי לרמה הבאה בחיים, אחת ההחלטות החשובות בשלב זה נוגעת בשיפור הדיור. המשפחה התרחבה, נולדו ילדים, ההכנסה המשפחתית עלתה והבנו שהגיע זמן להחליף את דירת שלושה (ארבעה) חדרים לדירה גדולה יותר, בניין חדש יותר בשכונה מתקדמת יותר.

אז מה הדילמה שתעמוד בפני משפחה ממוצעת שהחליטה לעשות את הצד החשוב הזה בחיים?

נניח כי למשפחה יש בית בבעלותה עם משכנתא מאחד הבנקים בארץ. מה האפשרויות שלהם וכמה כסף הבנק יוכל לתת להם ברכישה מסוג זה?

נפרק את השאלה לכמה נקודות אליהן חשוב להתייחס:

אחוז המימון במשכנתא למשפרי דיור:

אחוז מימון הבנק למשפרי דיור עומד היום על 70%. (הכוונה שבנק יוכל לתת להם משכנתא מקסימלית על הנכס החדש שלהם עד 70% משווי שוק של הנכס).

מה עושים עם המשכנתא הקיימת?

כאן עומדות בפנינו מספר אפשרויות:

סילוק משכנתא קיימת מהדירה ולקיחת משכנתא חדשה על הנכס הנרכש – הפתרון הזה נוח וקליל אך יש פה תנאי מכירת הדירה הקיימת לפני הרכישה. במקרה הזה הקונה שלכם יסלק את המשכנתא הקיימת.

גרירת משכנתא קיימת – העברת המשכנתא הקיימת לנכס החדש. המשכנתא עוברת על כל התנאים שלה: המסלולים שנבחרו, הריביות, התקופה, יתרות וכו'. גם השעבוד עובר מהנכס הישן לחדש. הפתרון הזה כדאי כאשר תנאי המשכנתא (ריביות, מסלולי משכנתא) טובים ביחס למצב השוק בתקופת הגרירה.

החיסרון הוא כי במקרה שבו אנו זקוקים להגדלת המשכנתא לטובת השלמת העסקה, נהייה כבולים לבנק ממנו נלקחה ההלוואה המקורית וככל הנראה הריביות על ההלוואה הנוספת תהיינה גבוהות. כמו כן לא נקבל הצעות נוספות מבנקים אחרים היות ואף בנק לא יסכים להירשם בדרגת אזהרה שנייה בנכס.

הלוואת גישור על הנכס הקיים ושיעבוד נכס הנרכש – הלוואות גישור היא הלוואה לטווח של עד כ-3 שנים, שמטרתה לסייע ברכישת הדירה החדשה, ועד למכירת הנכס הקיים. אנו נאלצים לבחור באופציה זו כאשר איננו מצליחים למכור את הדירה הקיימת לפני רכישת הנכס החדש.

במשך תקופת הגישור נשלם לבנק ריביות יחסית גבוהות (בריבית פריים היום מקבלים בממוצע ריבית של 3%, בריבית קבועה צמודה – בין 3% ל-3.5%), וגם קרן ההלוואה לא יורדת ובהרבה מקרים עשויה אף לעלות כתוצאה ממדד המחירים לצרכן.

האפשרות הנוספת היא: להמשיך לשלם את המשכנתא הקיימת עד למכירת הדירה ובו זמנית לקחת משכנתא חדשה על הדירה החדשה – במצב כזה, יתכן ובתקופה מסוימת נאלץ לשלם החזרי משכנתא גבוהים – עבור שתי המשכנתאות.

אך גם לכך יש פתרון – ניתן לבקש דחייה בתשלומים/גרייס במשכנתא החדשה. המשמעות היא – דוחים את התשלומים החודשיים במשכנתא החדשה עד למכירת הדירה הקיימת וקבלת הכסף מהרוכש לכיסוי המשכנתא הראשונה.

חשוב לא לשכוח שתשלום עבור גרייס לא מקטין את קרן ההלוואה, כך שאנו משלמים לבנק ריביות והמשכנתא לא יורדת. בנוסף, חשוב לא לשכוח שבמקרה כזה הכנסות המשפחה אמורות לאפשר לה לעמוד בתשלומי שתי המשכנתאות בו זמנית על פי הוראות הבנקים (על ההחזרים במשכנתא לא לעלות על 35% מסך ההכנסה הנקייה, במקרים מסוימים ניתן להגיע ל-40%).

לסיכום – ההחלטה לשפר את תנאי הדיור היא החלטה חשובה, לא פשוטה ודורשת הכנה משמעותית במיוחד בהיבט המימוני. על מנת לבחור באופציה הנכונה עבורכם ולעבור את התהליך בצורה קלה ונכונה מומלץ לפנות לגורם המקצועי שיסייע לכם לקבל החלטות נכונות ולהגיע לבית החדש בדרך הנכונה והטובה ביותר.

 


אם אתם מהאנשים שחשוב להם לדעת שהם מקבלים את העסקה הטובה ביותר, אנחנו בדיוק מה שאתם מחפשים.

  • אנחנו חוקרים לעומק את הצרכים שלכם כדי להתאים לכם את מסלול ההלוואה היעיל ביותר עבורכם.
  • אנחנו מכירים כל הזדמנות, מסלול ופרצה בעולם המשכנתאות הישראלי וננצל אותם לטובתכם.
  • אנחנו נעשה מכרז מחירים בין הבנקים ונרוץ עם העסקה שלכם מסניף לסניף עד שניהיה בטוחים שאי אפשר להשיג ריביות יותר נמוכות.
  • תוכלו לישון בשקט, בידיעה שיש לכם משכנתא בתנאים הטובים ביותר.