משכנתא לעצמאים ובעלי עסקים – טיפים מנצחים

עצמאי או בעל עסק? אם הנך לפני לקיחת משכנתא אנא עצור לקרוא את המידע החשוב להלן. זה שווה לך עשרות אלפי שקלים.

לקיחת משכנתא, הינה אירוע כלכלי מרכזי שעובר משק בית בישראל, וטומן בחובו אתגרים וחוויות מעשיים ורגשיים. חשוב מאוד להבין – מדובר באירוע היכול להשפיע גם על העסק שלך.

איך הבנק מחשב הכנסות של עצמאים – ואיך להיערך לקראת בקשת משכנתא

בעלי עסקים רבים אותם אנו פוגשים לא יודעים לכמת את ההכנסה החודשית האמתית שלהם.

הסיבות לכך מובנות: רמת ההכנסה תלויה בתקבולים ורווחים שלהם מהעסק, מקורות שונים להכנסה, עסק התלוי בעונות השנה, עסקים הנשענים על הכנסות ממימוש רווחים וכו'.

מצבם של שכירים בעלי חברה לאו דווקא פשוט יותר, הם אמנם לרוב מושכים משכורת אך נדרשים להבין כי המשכורת שלהם תלויה בקשר חזק עם הפעילות של החברה, ככל שרמת התלות שלהם בפעילות גבוהה יותר (חברת ארנק 100% אחזקה או אפילו אחוז אחזקה גבוה) – כך טענה זו מתחזקת.

כבעל עסק, עליך לזכור 2 דברים:

  • חישוב הכנסות לפי תקינה חשבונאית – אינו זהה לחישוב ההכנסות לפי ההוראות של הבנקים למשכנתאות, והראשון הוא לרוב גבוה יותר.
  • דבר שני: זכור שאינך מבקש כסף ממשקיעים לעסק, אלא מבנק שבוחן את ההכנסות למשק הבית ומבקש לאמוד את ההכנסות שלך על פי תקינה של הוראות בנק ישראל לעניין מתן אשראי לדיור.

למעשה משני הטיעונים הללו – הרגולציה מאלצת את הבנקים להתייחס לנתונים הכמותיים והתזרים שלך בפועל, ופחות אם בכלל לנתונים שהם טובים להצגה איכותית בלבד.

מספר המלצות לפני שמתקדמים:

  • הקפד על הפרדה בין החשבון הפרטי למשק הבית לחשבון העסקי.
  • העבר כל חודש מהעסק סכום קבוע מחשבון העסק לחשבון משק הבית (משיכת משכורת).
  • כלל אצבע: התשלום החודשי למשכנתא המומלץ הינו כשליש מההכנסות למשק הבית ללא הלוואות. השתמש בכלל זה על מנת לתכנן כמה כסף עליך להעביר כ"משכורת" כל חודש.
  • בקש מרואה החשבון שלך להכין דוחות הכנסה שלך של 3 שנים אחרונות, ואם אתה בעל חברה – מאזנים של 3 שנים ודוח רווח והפסד לשנה נוכחית.

תכנון משכנתא לעצמאים – טיפים מתקדמים

פסק זמן מהמשכנתא – עוברים חודש עם הכנסות נמוכות והחזרי המשכנתא מכבידים עליכם? חלק מהבנקים מציעים את האפשרות לקבל פעם בשנה חופש מתשלומי המשכנתא ולהקפיא את ההחזרים למשך חודש אחד (לעיתים אפילו למשך שלושה חודשים). חשוב לוודא שהבנק בו תבחרו מציע את האפשרות הזו.

קבלו החזרי מס אל מול תשלומי המשכנתא – בתור עצמאים תוכלו להזדכות על ההוצאה בגין תשלומי המשכנתא ולהקטין את נטל המס אותו אתם משלמים. יהיה באפשרותכם לכלול חלק מההוצאות הקבועות של העסק ואל מולן לקבל החזרים מגובה המשכנתא.

בנוסף, במידה וחדר העבודה שלכם נמצא בתוך הדירה, ניתן לקבל הכרה בהוצאות הריבית וההצמדה על המשכנתא.

משכנתא בקצב שלך – אם הנך עסק בתחום בו אתה מגלגל אשראי ומממש רווחים – ישנה אפשרות לדחיית תשלומים, ומשכנתא בקצב שלך.

מה עושים אם הבנק סרב לבקשת המשכנתא שלכם?

חשוב להבין את נקודת המבט של הבנק בבואו לבחון את בקשת ההלוואה שלכם, בסופו של דבר הבנק מעוניין להעניק כמה שיותר משכנתאות אבל לא יכול להסתכן בכך שלא תעמדו בתשלומי ההחזר.

המפתח לאישור המשכנתא נמצא בתכנון נכון של התמונה אותה אנחנו מציגים לבנק. אם הגשתם בקשה והבנק סרב להעניק לכם משכנתא, צריך לנתח מה היה המרכיב אשר הפריע לבנק ואיך אפשר לתקן את המצב. בשלב זה מומלץ מאוד גם להתייעץ עם בעל מקצוע בתחום, לפעמים נדרשים פתרונות יצירתיים.

 

לסיכום, תהליך לקיחת משכנתא עשוי להיות ארוך ומייגע, הוא כרוך בפניה לבנקים (מומלץ לפנות לכמה שיותר), איסוף ניירת, המתנה לאישור בחירת המשכנתא והרבה בירוקרטיה עד לקבלת הכסף.

לבנקים למשכנתאות מוצרים שונים אותם תוכל לנצל לטובת השגת משכנתא בתנאים האופטימליים לעסק שלך, חשוב לערוך מחקר מעמיק ולהכיר את כל האפשרויות העומדות בפניכם.

אם אתה לא מתמצא בצורה גבוהה מאוד בכללי עולם המשכנתאות הישראלי, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע במהלך התהליך. זה מבטיח לך תכנון נכון של המשכנתא מצד אחד (ובדרך כלל גם חסכון של עשרות ומאות אלפי שקלים), וחסכון של חלק גדול מכאב הראש שכרוח בתהליך.

 

האם אתם צריכים ייעוץ משכנתא?

  • האם פתחת עוסק מורשה בשנה האחרונה?
  • האם ההכנסות שלך בשנת המס הנוכחית צפויות להיות גבוהות יותר מבשנה שעברה?
  • האם ישנן השקעות מתוכננות בעסק בשנה זו?

אם עניתם בחיוב על לפחות אחת מהשאלות, מומלץ לכם מאוד לפגוש יועץ משכנתאות עוד בטרם לפניה הראשונית לבנק.

השאירו את הפרטים שלכם כאן, ונתקשר לתאם שיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות וללא התחייבות.