מה חשוב לדעת לפני שנכנסים לקבוצות רכישה..?

מהי קבוצת רכישה ואיך זה משפיע על המשכנתא שניקח? במאמר זה נסקור את כל מה שחשוב לדעת לפני שנכנסים לקבוצת רכישה, ואיך לקבל משכנתא לקבוצות רכישה בתנאים הטובים ביותר.

ראשית נבין מהי קבוצת רכישה ?

קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים בד"כ פרטיים המתאגדת יחד על מנת לרכוש קרקע ולבנות עליה פרויקט מגורים, במטרה להוזיל עליות ולעיתים אף אפשרות בחירת השכנים.
קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי (קבוצה הומוגנית הרוצה להתגורר ביחד – לדוגמה קבוצות רכישה לציבור הדתי והחרדי) או באמצעות חברה מנהלת המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה. הקבוצה מאפשרת לחבריה להקטין את פערי התיווך שבקניית הנכס כמוצר מוגמר.
כל קבוצה מנוהלת ע"י מארגן או וועד שדואג לחיבור הרוכשים וקישורם לגורמים הפיננסים והביצועיים, החל משלב רכישת הקרקע וכלה בבחירת השיש במטבח.
במיזם "רגיל" לעומת זאת, הקבלן הוא שאחראי לרכישת הקרקע, לתכנון, להשגת היתרי הבנייה המתאימים, לתשלום האגרות והיטלי הפיתוח, למימון הבנייה ולשיווק הדירות.
בקבוצת רכישה הקבלן הוא המבצע בלבד ואילו חברי הקבוצה הם היזמים אשר מנהלים את הפרויקט באופן עצמאי תוך כדי שכירת אנשי מקצוע כגון: עו"ד, אדריכל, רואה חשבון, מהנדס וכו'.

 לאחר שהבנו מהי קבוצת רכישה זה הזמן להבין כיצד מתנהלת קבוצת רכישה מול הבנקים וכיצד יירשם השעבוד לטובת הבנק בו תילקח המשכנתא?

לכל קבוצה רכישה ייבחר בנק מסחרי שילווה את הפרויקט ולטובת הפרויקט יפתח חשבון מיוחד הנקרא חשבון ליווי/ פרויקט. וכן בנק למשכנתאות שיעמיד מסגרת אשראי בנקאי, כלומר משכנתא.
לכל אחד מחברי הקבוצה צריך להיות הון אישי של כ- 30% מערך עלות הפרויקט.

הבנק המסחרי שמלווה את הפרויקט הוא הבנק בו תילקח המשכנתא, המשכנתא תועמד על ידי בנק אחד, ולא ניתן לפיצול בין מספר בנקים מאחר והבנק המממן רושם משכנתא כוללת על המקרקעין בשלמותו, לשם הבטחת כל התחייבויות המשתתפים.
בנוסף לשעבוד הכולל תירשם משכנתא פרטנית לכל אחד מחברי הקבוצה.

יתכן כי אחד הרוכשים, לא יאושר ע"י הבנק. מה עושים במצב שכזה? הבנק יבקש מהקבוצה להחליף את הלווה הבעייתי ובמקומו למצוא לווה אחר שהבנק יוכל לאשר וקבוצת הרכישה תוכל לצאת עם הפרויקט לדרך.

וכיצד יועברו התשלומים למימון הפרויקט?
במהלך החודש מתקבלים אצל מנהלי הקבוצה דרישות לתשלום מהספקים השונים בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט ובהתאם  לכך אחת לתקופה יידרש כל חבר להעביר את חלקו בתשלום לחשבון הליווי,
מההון האישי או באמצעות מסגרת האשראי שהועמדה לטובת הלווה ע"י בנק למשכנתאות.

כלומר במידה ולחברי הקבוצה יש משכנתא ההוראה לבנק לשחרר כספים תתבצע לפי קצב התקדמות הבניה ומתבצעת באופן מרוכז על ידי נציגות הקבוצה.
הסכומים שישוחררו מהמשכנתאות הפרטניות של חברי הקבוצה, כאמור לעיל, מופקדים לחשבון בנק אשר זכויות החתימה בו מוקנות אך ורק לנציגות הקבוצה. חשבון זה, המוגדר כ"חשבון הפרויקט",
הכספים מועברים ממנו לצורך ביצוע תשלומים שונים הנדרשים לביצוע הפרויקט, באישור הבנק.

לאחר שהלקוח סיים להעביר את כל התשלומים בגין הדירה לקבלן יש להוציאו מהמשכנתא הכוללת שנרשמה לטובת כל משתתפי הפרויקט.

וכיצד תתבצע פעולה זו? – ע"י מכתב החרגה מותנה.

מכתב החרגה הוא מכתב רשמי המונפק ע"י הבנק למשכנתאות, במסגרתו מאשר הבנק כלפי צד שלישי, כי השעבוד הרובץ על מקרקעין אינו חל על חלק מהמקרקעין, למשל: דירה מסוימת בפרויקט.

מכתב החרגה משמש כאשר יש בנק מלווה שנרשם לטובתו שעבוד על כל הפרויקט ו/או הבניין, והבנק מאשר לקונה, לאחר התשלום האחרון ובפירעון מלוא התמורה בגין הדירה, כי השעבוד הקיים בטאבו ו/או ברשם המשכונות, אינו חל עוד על הדירה המסוימת, וכי זכויותיו של הקונה הן נקיות מהמשכנתא שנתן הבנק המלווה לקבלן לצורך מימון הבניה.

כמובן שיישאר שיעבוד פרטי על המשכנתא הפרטית שלקח הלווה ושתוסר רק בעת פירעון מלא של המשכנתא.

קצת נתונים על אופי המשכנתא הניתנת לקבוצות רכישה:

  • א. ניהול המו"מ עלתנאי הריבית נעשה באופן מרוכז על ידי המארגן/נציגות הקבוצה, כאשר תנאי הריבית ותמהיל מסלולי הריבית שנקבעים הינם אחידים לכלל חברי הקבוצה, הריביות יהיו יותר גבוהות מריביות סטנדרטיות בהלוואה למטרת רכישה.
  • ב. על חברי הקבוצה מוטלת עמלת ליווי פיננסי, הנגבית בגין פעילות הבנק לצורך אישור והעמדת האשראי, פתיחת תיקי הלוואה, עריכת מסמכים משפטיים וכן עבור הטיפול השוטף בקבוצה )הסכומים גבוהים מעמלת פתיחת תיק במשכנתא סטנדרטית).
  • ג. שחרור כספי הלוואת המשכנתא צריך להיעשות באופן מקביל לכל חברי קבוצת הרכישה.
  • ד. שיעור המימון נגזר מעלות הנכס לבניה ולא משוויו כדירה גמורה(השווי יוערך ע"י שמאי).
Tweet about this on TwitterShare on LinkedInShare on Google+Share on FacebookEmail this to someonePin on Pinterest